Dr. Uğur Gençoğlu
Esenler ilçemizde 600 konutluk bir sitenin yönetim kurulu başkanıyım. Site sakinlerimizden elektrikli araç sahibi sayısı arttıkça araçlarının şarjlarının yapılabilmesi için istasyon talebi gelmeye başladı. Bu ihtiyacı karşılayabilir miydik ? Bununla ilgili yönetim olarak araştırma ve çalışmaya başladık.
Müdürümüz elektrikli araç şarj istasyonu kuran firmalarla temasa geçti, biz de değişik oturumlarla konuyu müzakere ettik, teklifler aldık. Geçen senenin sonuna doğru o zamanki yönetim sayıları az olan elektrikli araç sahiplerine yönelik kapalı otoparkımızda bir yer göstererek bu talebe geçici bir çözüm bulmuştu.
Araç sahipleri bir süzme sayaç marifetiyle kullandıkları enerji bedelini site yönetimine yönetim de ortak alan faturası olarak Bedaş’a ödenmekteydi. Yalnız bu yöntem araç sayısının artmasıyla yetersiz kalmaya ve buna yönelik yeni çözüm arayışlarına götürmekteydi.
Bu arada sınırlı sayıda kullanılan mevcut bu yöntem elektrikli araç sahibi olan diğer komşularımızda bir huzursuzluk kaynağına dönmekte “ ben kullanamıyorsam o da kullanmamalı” düşüncesi seslendirilmeye başlamaktaydı.
Sitenin blok temsilcilerinden oluşan 42 kişilik bir genel kurulu var. Yönetim kurulunun sitede yönetim planında bazı değişiklik yapılması anlamına gelebilecek karar alması gerektiren bu konuyu oraya taşımaya ve genel kurulun onayını almaya karar verdik. Böylesi toplu yaşanılan ve ortak hukuk yönetimi gerektiren konularda herkesin hemfikir olması çok zordur ancak makul bir çoğunluğun kabul edip destekleyeceği mevzular sorunsuz veya kabul edilebilir bir sorunla hayata geçirilebilir.
Bunun için genel kurula bir öneri ve tezle çıkmamız gerektiği için kolları sıvadık. Bir firmaya işi ihale edip işlettirmek en uygun geldi bize. Bunun yanı sıra temsilciler kurulu üyelerinden farklı görüş ve fikirler sadır oldu ki her görüşün kendine göre üstün tarafı, mahsurlu olduğu yanları var. Sonunda üç ayrı görüş oylamaya sunuldu. Bu görüşleri inceleyelim:
1.cisi elektrikli araç sahiplerinin kendi ev elektrik hatlarından çekilecek bir hatta bağlanacak sarj cihazıyla kendi ihtiyacını görmesi fikri. Bu usul benimsenirse sakinimiz kendi faturasını ödeyecek ve ödediği tarife mesken tarifesi olduğu için hesaplı olacak, aracı bir kuruma zamlı bir bedel ödemeyecek.
Bu usulde karşılaşılan ve cevaplanamayan sorular da şunlar: En başta bu hat ve cihazın nereye konacağı. Sitemizde park yerleri mesken tahsisli değil. Evet A ve B bloklara iki adet C Blok sakinlerine ise bir adetlik bir park yeri hakkı yönetim planında verilmiş olsa da bunların neresi olacağı belli değil. Herkes ikamet ettiği yere yakın bir park yeri -dolmuşluk durumuna göre- tercih ediyor.
Bu arada bu belirsizliğin ve belirlemenin de kendine göre artı ve eksileri olduğunu detaya girmeden bir örnekle belirtmek isterim. Meselâ park tahsisli bir site olan 5.Levent’e gittiğimizde misafir araç yeri kısıtlı olduğundan ev sahibi geçici bir süreliğine sizi anlaşıp rızasını aldığı bir komşusunun park yerine aracınızı koydurtmak durumunda kalıyor.
Ancak bizimki gibi tahsisli olamayan yerlerde boş bulduğunuz yere koyarsınız. Konumuza dönersek bu yöntem en başta elektrikli araç sahibi olan ve olmayan komşular arasında bir yer problemine yol açabilir. Daha önemlisi mevcut elektrik hat alt yapısı sayı arttıkça bunu kaldırmayabilir. Ana trafodan yeni bir kablolama, bunun için bir mühendislik bir maliyet ve hatta enerji sağlayıcı kurumla görüşme yazışma gerekecektir. Bunlar da ek maliyet ve site sakinlerimize pek de hoş gelmeyen ek bütçe veya aidat artışına yol açabilecektir.
Gerekmez mevcut alt yapı yeter diyenlere ne olur ne olmaz maazallah elektrikli araç sayısı arttığı ve aynı anda yüklenmenin olduğu durumlarda aşırı ısınmalar ve yangın tehlikesi olabilir. Eskilerde evde aynı anda çamaşır makinası.tv, çaydanlık….vs çalışırken elektrikli ısıtıcıların da çalıştırılması ile hatlarda aşırı ısınma ve yanmalar olduğu örneğini hatırlamak lazım.
2. ci bir görüş de şu oldu: Elhak ortak bir yere şarj istasyonu kuralım elektrikli araçlar buraya getirilsin kapasite nisbetinde bağlansın; şarjı dolan aracını çeksin sırası gelen getirsin. Ama bu sarj istasyonlarının kurulumu ve işletilmesini yönetim site adına üstlensin. Böylelikle bir aracı kuruma bir ek bedel ödenmeyecek. Yine Bedaş’ın mesken tarifesi üzerinden elektrikli araç sahibi komşumuz hesaplı bir ödeme yapacak.
Bunda da şöyle mahsurlar çıkıyor karşımıza: Bu cihazların bakımı arıza durumunda tamiri site yönetimine bir külfettir. Ayrıca bir maliyettir şöyle ki : bu şarj istasyon cihazları AC ve DC diye iki ayrı tip. AC cihazların fiyatları 1100 dolar (30-40 bin tl )civarında DC ler ise bunun 3-5 katı daha fazla. Ayrıca kablolama ve pano masrafı da 3000-3500 dolar civarı. En az 3-5 cihaz kurulması gerekiyorsa yüksek bir maliyet çıkıyor.
İşletilmesi esnasında çıkabilecek sorunlar var Allah korusun üniteye bağlı iken hatta, cihazda ve ya araçta çıkabilecek bir yangın ve sonucunda pert durumunda hasarı kim karşılayacak? Riske karşı sigortalayalım derseniz teminat bedeli ve bunun üzerinden poliçe prim ücretleri çok yüksek çıkar çünkü bugün bir elektrikli araç fiyatı en az 1.5 milyon tl. Bunları üst üste koyduğunuzda maliyetler yükseliyor ve yine site komşularımıza yönelik aidat artışı veya ek bütçe ödemeleri söz konusu olabiliyor. Üstelik elektrikli aracı olamayan komşularımızın bu harcamaya katılmak istememeleri de pek de haksız olmayan bir gerekçedir. Hasılı kelam bu yöntem de elektrikli araç sahibinin menfaatini kollarken site umumunun menfaatine uygun olmayan bir seçenek.
3-) Geriye en uygun olarak kalan 3.cü yöntem ise bu konuda ihtisaslaşmış, referansları olan bir kurum eliyle kurulup işletilmesi kalıyor. Bunda da firma 3-5 adet site yönetiminin istediği kadar bir şarj ünite cihazını ortak alana kuracak ve site sakini müşterilerine hizmet verecek. Burada Bedaş’tan aldığı 2,95 tl/ Kwh ücretine bir kâr koyacak ve kendisi de kazanırken site yönetimine de bir yüzdelik oranla kira bedeli veya komisyon diyebileceğimiz bir ücret ödeyecek. Bu site bütçesine katkıdır ve yine sakinlerin hizmetine kullanılacak
Bu yöntemde ihalenin verileceği firmanın seçiminde bizim için fiyat avantajı olmalıydı genellikle bize verilen teklifler 4.00 tl (3.95- 4,05 tl) civarında olup makuldü. Bu sitenin elektrik tüketimin mesken tarifesi üzerinden olmasından dolayı böyle. Tabii burada CK/Bedaş’ın tüketim kapasitesinin artması nedeniyle tarifeyi ticarethane tarifesine döndürmesi ihtimali vardır.
Mevcut sözleşme imzalanacak olursa- ki süre diyelim 5 yıldır- zam dönemlerinde firmanın istediği zammı yapabilme maddelerine itirazen site sakinimizi koruma amaçlı zammın tefe/tüfe oranında olması gerektiğinde ısrar ettik. Bu firmaların sözleşme taslaklarında yer alan ve bizim için en önemli olan konulardan birisi de “münhasırlık” mevzusu idi yani ihaleyi alan kurumdan bir başka kurum gelip de bizde şarj istasyonu kuramayacak maddesi.
Bu da bizim elimizi bağlayan bir madde olduğu için muhataplarımıza bu maddenin kaldırılmaması halinde sözleşmenin imzalanmayacağını bildirdik. Firmalar bize özel olarak teklifimizi kabul ettiler. Bu görüşmeler hep bir zaman aldı sonunda firmaların tümden bu şartı sözleşmelerinden kaldırdıklarını duydukve sonunda istediğimiz kıvama gelince yetkiyi almak üzere genel kurul toplantı tarihini ilan ettik.
Bu yöntemde de kimine göre 39 dönümlük alana kurulu sitenin kapalı otoparkında kimine göre mevcut 14 blokun her birinin altında bir yer olmalıydı. Ancak bu şekilde üstte bahsettiğimiz yer tahsisi sorunu yaşanabileceği gibi firma yetkililerine göre ortak bir yerde kurulmasının cihazların sağlıklı çalışması bakımından da faydalıydı. Bu yöntemde olabilecek dezavantajlar da şöyle sıralanabilir:
Diğer yöntemlere göre araç sahibine şarj maliyeti yüksektir. Diğer yöntemlere göre direk mesken tarifesi üzerinden AC cihazdan aylık ortalama 300 Kw çeken bir araç 300x 2.95= 685 tl şarj maliyeti olurken bu yöntemle 300x4.00=1200 tl aylık ödeyecektir. Aradaki fark ayda yaklaşık 315 tl.dir. Bu da ihmal edilebilir bir meblağdır.Ayrıca bu usulde ortak otopark alanından bir yer tahsis edilecektir. Her ne kadar otopark yerleri konut tahsisli değilse de birileri benim otoparkıma başka aracı bir kuruma yer tahsis ediyorsunuz itirazında bulunabilir. Lakin o zaman hiçbir şekilde siteye böyle bir hizmet getirilemeyecektir. Her hâlükârda ortak fayda için bazı meseleleri göze almak ve taviz vermek gerekir. Şu anda atıl bulunan çok kullanılmayan bir alana şarj üniteleri kurulabilir.
Bu yöntemin ikinci bir şekli ihale edilecek firmanın kuracağı şarj istasyonunun güç kaynağı olarak sitenin elektrik hattı değil de kendisinin ayrıca çekeceği bir hatt üzerinden sağlanması. Bu takdirde değişen birim fiyatın mesken abonelik grubu değil ticarethane tarifesi olmuş oluyor.
Görülüyor ki hiçbir yöntem kendi başına mükemmel değildir. Biz seçeneklerden bir tercih yapmak durumundaydık ve en güvenilir, risksiz ve site ortak yönetimi için kârlı görünen 3.cü seçeneği savunarak genel kurula girdik. Genel kurulda üç ayrı yöntem oylanacaktı. Böylesi toplantılarda an oluyor her kafadan bir ses çıkıyor son anda bir üyenin “bir de hiçbiri seçeneği olsun” önerisi divan tarafından kabul edilerek oylamaya geçildi.
Oylama sonucunda 36 geçerli oydan bizim tezimiz olan firmaya ihale usulü 15 oy, site yatırımı önerisi 2, herkesin kendi sayacı teklifi 5 oy alırken son seçenek olan “hiçbirisi” de 14 oy aldı. Böylelikle hiçbir yöntem kazanmamın asgari koşulu olan salt çoğunluk yani yarıdan bir fazla olan 19 oyu bulamadı böylelikle hiçbiri kazanamadı. Veya bir başka ifade ile doğal olarak bu gidişat devam etsin sitede yani bir girişime gerek yoktur anlamına gelen “hiçbirisi” kazanmış oldu.
Bundan böyle yönetimimize, site sakinlerimize hepimize düşen bu 3-5 aylık serüveni sonlandırıp giderek artması beklenen elektrikli araç şarj istasyonları ihtiyacına yönelik toplu konut ve sitelerde uygulanmasına dair bir yasal düzenlemeyi beklemektir